Az MNB adatai szerint 2026 második negyedévében minden településtípuson csökkentek a lakásárak, az éves drágulás üteme is lassult.
Fordulat állt be a hazai ingatlanpiacon: a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében – Budapesttől a legkisebb falvakig – minden településtípuson csökkentek a lakásárak negyedéves alapon. A jelenség önmagában nem meglepő, hiszen az előző néhány negyedévben tapasztalt gyors drágulás után egy korrekció sokak szerint várható volt. Ami mégis figyelemre méltó, az a visszaesés mértéke és egyöntetűsége: gyakorlatilag nem maradt olyan régió, ahol a lakásárak negyedéves szinten emelkedtek volna – néhány kivétellel, amelyekre a cikk később még visszatér. Az elemzés a jegybank hivatalos kiadványa, a 2026. II. negyedévre vonatkozó Lakásárindex alapján készült.
Országos visszaesés, de még mindig kétszámjegyű drágulás
A legfontosabb szám mindenképpen az országos aggregált mutató: 2026 második negyedévében 1,1 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest, miután az első negyedévben még 3,0 százalékos emelkedést mértek. Ezzel az éves növekedési ütem 17,8 százalékról 12,3 százalékra mérséklődött – ami komoly lassulás, de korántsem jelenti azt, hogy megállt volna a drágulás. Budapesten hasonló mintázat rajzolódott ki: az első negyedévi 1,9 százalékos emelkedést a másodikban 0,6 százalékos csökkenés váltotta, így a fővárosi éves dinamika 15,9 százalékról 8,3 százalékra esett vissza. A vidéki városok esetében a korrekció még látványosabb volt, hiszen az első negyedévi 4,3 százalékos drágulást követően a második negyedévben szintén 0,6 százalékos csökkenés következett, az éves ütem pedig 20,3 százalékról 15,6 százalékra lassult. A községekben volt a legnagyobb a visszaesés: itt 2,8 százalékkal csökkentek a lakásárak a második negyedévben, miközben az éves drágulás mértéke 14,4 százalékról 9,3 százalékra mérséklődött.
Érdemes megjegyezni, hogy a reálértelemben vett, azaz inflációval korrigált index szerint az országos lakásárak éves szinten még mindig 10,3 százalékkal magasabbak voltak 2026 második negyedévében, mint egy évvel korábban. Ez azt mutatja, hogy a nominális lassulás ellenére a lakhatás reálértékben is drágult az elmúlt egy évben, csak épp kisebb ütemben, mint az azt megelőző időszakokban. A jegybank hangsúlyozza, hogy a KSH és az MNB által közölt országos lakásárindexek eltérhetnek egymástól, mivel a két intézmény számítási módszertana nem egyezik meg teljes mértékben.
Regionális kilengések: Pest megye kilóg a sorból
A településtípusok szintjén tapasztalt egyöntetű lassulás mögött jelentős regionális szórás húzódik meg, amit a jelentés részletes táblázatai tárnak fel. A vidéki városok kategóriáján belül Dél-Dunántúlon volt a legmagasabb az éves drágulás: itt 22,8 százalékkal nőttek a lakásárak egy év alatt, míg Közép-Dunántúlon 16,1 százalékos, Nyugat-Dunántúlon pedig mindössze 11,9 százalékos volt ugyanez a mutató. Észak-Magyarországon a városi lakásárak éves szinten 10,2 százalékkal emelkedtek, ami a legalacsonyabb érték a régiók között – ráadásul itt történt a legdrámaibb negyedéves fordulat is, hiszen a térség városaiban a lakásárak egyetlen negyedév alatt közel tíz százalékkal, pontosan 9,8 százalékkal estek vissza.
Külön figyelmet érdemel Pest megye, ahol a városi lakásárak éves növekedési üteme nem lassult, hanem éppen ellenkezőleg: gyorsult. Míg az első negyedévben 16,3 százalék volt az éves drágulás Pest megye városaiban, a másodikra ez 20,5 százalékra emelkedett, miközben negyedéves alapon is további 1,5 százalékos áremelkedést regisztráltak. Ez a régió tehát szemben úszik az árral, és az egyetlen olyan altérség, amelyben az árdinamika a jelentés időszakában felgyorsult ahelyett, hogy lassult volna. Hasonlóan pozitív, bár szerényebb negyedéves elmozdulást mutatott Dél-Alföld is, ahol 2,0 százalékos volt a negyedéves drágulás, miközben az éves ütem itt is lassult, 20,9 százalékról 14,9 százalékra.
Miért publikál most gyorsabban az MNB?
A jelentés egyik technikai, ám a piac szereplői számára fontos újdonsága a közzététel időzítésének megváltozása. A jegybank 2026 júliusától bővülő adatforrásoknak és módszertani fejlesztéseknek köszönhetően egy negyedévvel frissebb Lakásárindexet publikál, mint korábban. Ezentúl a tárgynegyedévet követő negyedik hónap vége helyett már az első hónap végén megjelennek az adatok, ami már-már valós idejűvé teszi az elemzést a korábbi gyakorlathoz képest. A változás azt jelenti, hogy a piaci szereplők – fejlesztők, bankok, ingatlanosok – jóval hamarabb hozzáférnek a friss árstatisztikákhoz, ami főleg egy ilyen fordulópontnak tűnő időszakban különösen hasznos lehet. A módszertani részletekért az MNB egy külön tanulmányt is közzétett, amelyet a jelentés is hivatkoz.
Fontos hangsúlyozni, hogy a gyorsítás nem jár a korábbi adatsorok megszakadásával: a 2015-től induló idősor továbbra is összehasonlítható, így a mostani visszaesés is jól látható a hosszú távú trendben. A csatolt ábra szerint az aggregált nominális index 2015-ös bázisértékhez (100 százalék) képest mind Budapesten, mind a vidéki városokban 450 pont fölé emelkedett az elmúlt tizenegy évben, míg a községekben ez az érték jóval szerényebb, körülbelül 350 pont körül alakult. Ez a különbség önmagában is jól szemlélteti, hogy a fővárosi és a városi ingatlanpiac lényegesen dinamikusabban drágult, mint a kistelepüléseké az elmúlt évtizedben.
A -mg- megjegyzése
Az MNB jelentésének fő üzenete – miszerint minden településtípuson lassult az éves drágulás – önmagában pontosan igaz a három nagy kategóriára (Budapest, vidéki városok, községek). Ez a megállapítás azonban félrevezető lehet, ha valaki a régiós bontásra vetíti ki: Pest megye városaiban ugyanis, amint fentebb látható, éppen gyorsult az éves árdinamika, 16,3 százalékról 20,5 százalékra. A jelentés szövege technikailag nem állítja, hogy minden régióban lassulás lett volna, csak a nagy településtípusokra vonatkozóan fogalmaz így – mégis érdemes felhívni rá a figyelmet, mert a fejezetcím és az összefoglaló olvasása alapján könnyű azt hinni, hogy a lassulás kivétel nélkül mindenhol érvényesült.
Másik érdekesség Észak-Magyarország közel tíz százalékos egynegyedéves zuhanása, amely kiugróan nagy az összes többi régióhoz képest, és minden bizonnyal statisztikai kilengést, esetleg egy-egy nagyobb tranzakció torzító hatását is takarhatja – ezt a jelentés maga nem magyarázza részletesebben. Végül figyelemre méltó, hogy bár a nominális index szerint jelentősen lassult a drágulás, a reálindex 10,3 százalékos éves növekedése azt mutatja: az infláció mértéke is csökkent annyira, hogy a lakásárak reálértékben továbbra is érdemben, két számjegyű ütemben nőnek. A jövőben érdemes figyelni, hogy Pest megye és Dél-Alföld kilengése tartós trend kezdete-e, vagy csupán egyszeri, negyedéves ingadozás volt.
